Condomínio: remuneração do síndico; assédio moral, venda de serviços jurídicos, cobrança de honorários

Finalizando a nossa série de artigos sobre condomínios (leia aqui a introdução e disposições sobre assembléia, síndico e mudanças de fachada e convenção), vamos tratar de dois assuntos delicados: a remuneração do síndico e questões relativas ao assédio moral do síndico.

VIII – Da remuneração do síndico e outros

Há convenções que de forma contraditória com a Lei Áurea e normas internacionais que vedam o trabalho escravo, proíbem o Síndico Condômino de receber remuneração. Por outro lado, autorizam o pagamento somente a Síndico não Condômino. Situação que semeia o tratamento diferente entre pessoas com a mesma atividade.

Pelos Tratados Internacionais, Legislação nacional e outras fontes, vedam o trabalho escravo. O Síndico não tem vínculo empregatício com o Condomínio, nem tampouco pode ser tratado como empregado pelos Demais. O Síndico sendo Condômino deve receber pela contraprestação dos serviços que o encargo lhe reserva. Pela responsabilidade civil e criminal a que se sujeita. Pelo tempo que destina de sua vida em favor da coletividade.

Assim, uma convenção que vede a remuneração ao Síndico, tem tal cláusula revestida de total ilegalidade e licenciada das boas normas de convivência e tratamento diferente para  realizadores da mesma atividade. Porém, há decisões recentes do TJSP no sentido de que a previsão convencional deve ser acolhida, eis que a garantia constitucional de justa contraprestação pelos serviços prestados é direcionado aos empregados, situação não aplicável a Síndicos os quais têm mandato eletivo. Assim, a Assembleia que atribuir ajuda de custos a Síndico, pelo tempo à disposição bem como pela responsabilidade atribuída ao cargo, deve debater especificamente para o caso em comento e não generalizar a referida remuneração. Restando ainda, a possibilidade de discussão judicial por condômino descontente. Assim, o ideal é a alteração da Convenção Condominial.

A remuneração do Síndico varia conforme o tamanho e número de unidades do Condomínio; conforme o tempo que disponibilizará para realização da sua função e assim por diante.

Desta forma, a orientação desse Autor é que para independentemente do que prever a Convenção, no caso de vedação de remuneração, que a Assembleia de forma específica ( em toda vez que ocorrer eleição) autorize Ajuda de Custos ao Síndico mesmo que condômino. Alertamos que há decisões do TJSP no sentido de que pode a assembleia aprovar isenção de taxas e ajuda de custos, quando a convenção vedar a remuneração.

O Síndico não tem vínculo empregatício eis que o encargo é obtido por votação e com liberdade para aceitar o encargo. Não tem jornada pré-estabelecida e não tem subordinação aos demais condôminos.

O Síndico tem o dever de fazer cumprir a convenção ( exceto cláusulas que colidam com a legislação atualizada) , a Lei e as determinações da Assembleia.

Compete ao Síndico as contratações, rescisões e demais decisões e representar o Condomínio em Juízo ou fora dele. Orientamos aos Síndicos tomar o máximo de decisões em conjunto com o Conselho, situação que dá maior legitimidade e representatividade aos seus atos.

O Síndico ao contratar terceiros, deve fazer sempre por prazo indeterminado, ou seja, em caso de necessidade ou de mudança do próprio cargo, o contrato pode ser rescindido a qualquer tempo.

Para que contrate por prazo determinado ou mínimo ( exemplo – Portaria por Um ano), deve haver alguma contra-partida do Fornecedor de serviços que justifique e ainda sob o endosso do Conselho ou de Assembleia.

Há muitos síndicos agindo de má-fé ou sendo enganados que firmam contratos com empresas ou prestadores de serviços por longos períodos, engessando a gestão e impedindo a rescisão com tais, sob pena de altas multas.

Há atividades que necessitam por exemplo de 12 meses para revitalizar a gestão. A Administradora que necessitará de tal período para reorganizar dados, informações, arquivos e assim por diante. O Jurídico que necessitará levantar todos os processos, reavaliar todos os andamentos processuais, fazer um trabalho de recuperação de créditos e assim por diante. Mas, não superiores a 12 meses.

Portanto, Síndico, firme sempre os contratos por prazo indeterminado, podendo rescindir com simples aviso prévio de 30 dias. Isso demonstrará lisura, honestidade e inteligência do gestor do Condomínio. Do contrário, leve o tema ao Conselho e se necessário à Assembleia.

IX - Do assédio moral contra o síndico

Por condômino
Há Condôminos que insistem em tratar o Síndico como um inimigo público número um. Tratar com falta de respeito em público. Exigir do Síndico que faça exatamente o que gostaria que fosse feito se fosse o Administrador.

Trata o Síndico com agressividade. Procura ou em assembleias ou em grupo com outros, demonstrar que o Síndico não atuou como gostaria que tivesse atuado. Julga o Síndico. Expõe o Síndico perante a coletividade, visando reduzir a auto-estima ou impor vergonha,  vexame e assim por diante.

Há condôminos que com a modernidade distribuem emails a todos, tratando dos defeitos, da atuação e criticando de forma além do razoável a figura do Síndico. Outros distribuem circulares aos vizinhos, tornando pública a forma de agredir o Sindico. Outros de forma sistêmica insistem que o Síndico aja como Eles gostariam, pressionando por prazo para cumprimentos de metas e assim por diante.

É grande a jurisprudência no sentido de que tal comportamento gera o dever de cessar com os ataques além de indenizar o Síndico vítima do condômino.

Por terceiros
Há empresas de prestação de serviços, que para não perder o Contrato começam a disseminar a discórdia intra-corporis visando até a substituição do Síndico.

Há contratos grandes e vultosos. A partir da notícia da possibilidade de rescisão, começam a filmar, seguir o Síndico visando encontrar algum deslize e a partir daí intimidar o Síndico para manter o contrato.

Há um caso em que esse causídico atuou, que a empresa usou um “lance” de filmagem para afirmar que o Síndico praticava assédio contra sua funcionária.  A justiça determinou liminarmente que as imagens fossem depositadas em Juízo e a parte proibida de divulgar. Obviamente teve o contrato rescindido.

X - DA VENDA DE SERVIÇOS JURÍDICOS POR ADMINISTRADORAS, IMOBILIÁRIAS E CONTADORES

É atividade exclusiva de Escritórios de Advocacia ou Advogados Autônomos o oferecimento de serviços jurídicos.

É vedado o exercício concomitante da advocacia com qualquer outra atividade mercantil.

Os Síndicos têm pactuado com tais empresas até mesmo contrato contendo tal serviço jurídico. Tal cláusula é nula de pleno direito e ainda o contrato pode ser rescindido por justo motivo ante a venda ilícita de serviços vedados por lei federal.

Assim, alertamos aos Síndicos que fazer tratativas com tais empresas que incluem os serviços jurídicos estão pactuando com empresas que atuam ao arrepio da Lei e oferecem ilicitamente serviços que jamais poderiam vender.

Temos Administradoras inovando, oferecendo os serviços de advogados empregados. A administradora pode ter advogado empregado, porém, para cuidar exclusivamente de problemas internos e jamais de atuar para os seus clientes. Ainda temos Administradoras que têm por sócios advogados. Eles podem ser sócios da Administradora mas não podem vender nem prestar assessorias para tais clientes, pois implica em inculcação.

Mais uma inovação ilícita na Praça é a de Síndicos Profissionais vendendo em seu portfolio que darão, incluindo em seus serviços, Assessoria Jurídica.

Assim, até para segurança jurídica e isenção total, os Síndicos devem contratar Administradora, Imobiliária ou Contador e separadamente Escritório de Advocacia ou Advogado Autônomo de sua confiança, fugindo dos anúncios ilegais de maus prestadores de serviços.

 

De acordo com a Lei Federal 8.906/94:

"Art. 1º São atividades privativas de advocacia:

I - a postulação a qualquer órgão do Poder Judiciário e aos juizados especiais;

II - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.

§ 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade."

 

Assim, fuja de tais empresas eis que oferecem algo que a Lei veda e portanto não são confiáveis!