Condomínio: remuneração do síndico e assédio moral

Finalizando a nossa série de artigos sobre condomínios (leia aqui a introdução e disposições sobre assembléia, síndico e mudanças de fachada e convenção), vamos tratar de dois assuntos delicados: a remuneração do síndico e questões relativas ao assédio moral do síndico.

VIII – Da remuneração do síndico e outros

Há convenções que de forma contraditória com a Lei Áurea e normas internacionais que vedam o trabalho escravo, proíbem o Síndico Condômino de receber remuneração. Por outro lado, autorizam o pagamento somente a Síndico não Condômino. Situação que semeia o tratamento diferente entre pessoas com a mesma atividade.

Pelos Tratados Internacionais, Legislação nacional e outras fontes, vedam o trabalho escravo. O Síndico não tem vínculo empregatício com o Condomínio, nem tampouco pode ser tratado como empregado pelos Demais. O Síndico sendo Condômino deve receber pela contraprestação dos serviços que o encargo lhe reserva. Pela responsabilidade civil e criminal a que se sujeita. Pelo tempo que destina de sua vida em favor da coletividade.

Assim, uma convenção que vede a remuneração ao Síndico, tem tal cláusula revestida de total ilegalidade e licenciada das boas normas de convivência e tratamento diferente para  realizadores da mesma atividade. Porém, há decisões recentes do TJSP no sentido de que a previsão convencional deve ser acolhida, eis que a garantia constitucional de justa contraprestação pelos serviços prestados é direcionado aos empregados, situação não aplicável a Síndicos os quais têm mandato eletivo. Assim, a Assembleia que atribuir ajuda de custos a Síndico, pelo tempo à disposição bem como pela responsabilidade atribuída ao cargo, deve debater especificamente para o caso em comento e não generalizar a referida remuneração. Restando ainda, a possibilidade de discussão judicial por condômino descontente. Assim, o ideal é a alteração da Convenção Condominial.

A remuneração do Síndico varia conforme o tamanho e número de unidades do Condomínio; conforme o tempo que disponibilizará para realização da sua função e assim por diante.

Desta forma, a orientação desse Autor é que para independentemente do que prever a Convenção, no caso de vedação de remuneração, que a Assembleia de forma específica ( em toda vez que ocorrer eleição) autorize Ajuda de Custos ao Síndico mesmo que condômino. Alertamos que há decisões do TJSP no sentido de que pode a assembleia aprovar isenção de taxas e ajuda de custos, quando a convenção vedar a remuneração.

O Síndico não tem vínculo empregatício eis que o encargo é obtido por votação e com liberdade para aceitar o encargo. Não tem jornada pré-estabelecida e não tem subordinação aos demais condôminos.

O Síndico tem o dever de fazer cumprir a convenção ( exceto cláusulas que colidam com a legislação atualizada) , a Lei e as determinações da Assembleia.

Compete ao Síndico as contratações, rescisões e demais decisões e representar o Condomínio em Juízo ou fora dele. Orientamos aos Síndicos tomar o máximo de decisões em conjunto com o Conselho, situação que dá maior legitimidade e representatividade aos seus atos.

O Síndico ao contratar terceiros, deve fazer sempre por prazo indeterminado, ou seja, em caso de necessidade ou de mudança do próprio cargo, o contrato pode ser rescindido a qualquer tempo.

Para que contrate por prazo determinado ou mínimo ( exemplo – Portaria por Um ano), deve haver alguma contra-partida do Fornecedor de serviços que justifique e ainda sob o endosso do Conselho ou de Assembleia.

Há muitos síndicos agindo de má-fé ou sendo enganados que firmam contratos com empresas ou prestadores de serviços por longos períodos, engessando a gestão e impedindo a rescisão com tais, sob pena de altas multas.

Há atividades que necessitam por exemplo de 12 meses para revitalizar a gestão. A Administradora que necessitará de tal período para reorganizar dados, informações, arquivos e assim por diante. O Jurídico que necessitará levantar todos os processos, reavaliar todos os andamentos processuais, fazer um trabalho de recuperação de créditos e assim por diante. Mas, não superiores a 12 meses.

Portanto, Síndico, firme sempre os contratos por prazo indeterminado, podendo rescindir com simples aviso prévio de 30 dias. Isso demonstrará lisura, honestidade e inteligência do gestor do Condomínio. Do contrário, leve o tema ao Conselho e se necessário à Assembleia.

IX - Do assédio moral contra o síndico

Por condômino
Há Condôminos que insistem em tratar o Síndico como um inimigo público número um. Tratar com falta de respeito em público. Exigir do Síndico que faça exatamente o que gostaria que fosse feito se fosse o Administrador.

Trata o Síndico com agressividade. Procura ou em assembleias ou em grupo com outros, demonstrar que o Síndico não atuou como gostaria que tivesse atuado. Julga o Síndico. Expõe o Síndico perante a coletividade, visando reduzir a auto-estima ou impor vergonha,  vexame e assim por diante.

Há condôminos que com a modernidade distribuem emails a todos, tratando dos defeitos, da atuação e criticando de forma além do razoável a figura do Síndico. Outros distribuem circulares aos vizinhos, tornando pública a forma de agredir o Sindico. Outros de forma sistêmica insistem que o Síndico aja como Eles gostariam, pressionando por prazo para cumprimentos de metas e assim por diante.

É grande a jurisprudência no sentido de que tal comportamento gera o dever de cessar com os ataques além de indenizar o Síndico vítima do condômino.

Por terceiros
Há empresas de prestação de serviços, que para não perder o Contrato começam a disseminar a discórdia intra-corporis visando até a substituição do Síndico.

Há contratos grandes e vultosos. A partir da notícia da possibilidade de rescisão, começam a filmar, seguir o Síndico visando encontrar algum deslize e a partir daí intimidar o Síndico para manter o contrato.

Há um caso em que esse causídico atuou, que a empresa usou um “lance” de filmagem para afirmar que o Síndico praticava assédio contra sua funcionária.  A justiça determinou liminarmente que as imagens fossem depositadas em Juízo e a parte proibida de divulgar. Obviamente teve o contrato rescindido.

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    Resumo: O presente artigo busca influenciar discussões no âmbito jurídico, filosófico e popular acerca da tutela do animal.

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  • 19 ago

    Vamos agora, em nossa série sobre condomínios, após discorrer sobre a figura do síndico e suas atribuições, falar um pouco sobre assuntos que podem surgir em uma assembléia dizem respeito a gastos ou mudanças que devem ser feitas tanto no condomínio como na sua convenção.

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