Condomínio: o síndico, suas atribuições e prestação de contas

Uma vez compreendida a assembleia e como ela funciona, vamos discorrer um pouco sobre a figura do síndico: seu mandato, quem pode se candidatar, aspectos de prestação de contas e como destituir um síndico.

Mandato
O mandato do Síndico é de até dois anos, podendo sempre se reeleger conforme a vontade da Assembleia que pode eleger quem achar conveniente.

Do candidato
Orienta-se que a Assembleia solicite do candidato que informe suas condições financeiras. Se seu imóvel é próprio ou financiado. Deve constatar se o Síndico não tem restrições perante Serasa e SPC o que pode dificultar que represente o Condomínio perante o Agente Financeiro.

O Síndico deve ter condições financeiras boas eis que terá o poder de contratar com Terceiros, serviços, receberá propostas para firmar contratos de longo prazo mediante propinas sem vantagens para o Condomínio e assim por diante.  Assim, o Síndico tem que ter ajuda de custos, tem que ter boas condições econômicas para ficar isento às práticas escusas do mercado e nome limpo na praça.

Para destituição do Síndico
Eis um tema complexo que gera cem números de ações judiciais. Tenho que para destituição do Síndico desnecessário acusações diversas. Basta que os Condôminos não concordem com a forma de administração ou da condução da gestão, e que metade mais um dos presentes assim decidam, baseado no artigo 1349  do Código Civil.

Há convenções que trazem maiores exigências, tais como a necessidade de dois terços da totalidade dos Condôminos presentes. Temos que se para eleger um Síndico basta um único presente à Assembleia, para a destituição, exigir que a metade mais um dos presentes assim decidam é medida razoável e em conveniência aos próprios Condôminos. Imagine um condomínio com mais de 400 unidades. Exigir que 300 se reúnam para destituir um síndico eleito por 30 pessoas é um absurdo de interpretação.

III - Prestação de Contas

Orienta-se a todos os síndicos que mensalmente distribuam a todos os balancetes ou Prestação de Contas, com as receitas e despesas detalhadas, com o saldo final. Dessa forma, todos têm a possibilidade de mensalmente saber o que ocorre nas contas do Condomínio. Daí, uma vez por ano por ocasião da assembleia, orienta-se que o Síndico/Administradora distribua junto com a Convocação um resumo do ocorrido no ano e que os interessados, antes da assembleia tirem dúvidas pontuais, para que no ato da Assembleia não venham “engraçadinhos” fazer perguntas sobre valores de pouca monta ocorridos há mais de 10 meses.

Em caso de não aprovação, essa não pode ser genérica, devem os pontos objeto da reprovação serem indicados detalhadamente em ata, até para facilitar a defesa do Síndico cujas contas foram reprovadas. Notadamente reprovar as contas de forma genérica implicaria em não aprovar pagamentos de contas de água, contas de luz, dos funcionários e assim por diante, o que seria uma contradição.

Há situações em que os Síndicos não conseguem esclarecer ausência de valores, motivos pelo não lançamento de receitas, não têm documentos básicos em pasta própria. Tal situação pode gerar duas circunstâncias, ou Ação de Prestação de Contas ou diretamente uma Ação de Ressarcimento ao Condomínio.

IV – Orçamento

Compete ao Administrador elaborar um Orçamento para o ano vindouro, baseado nas médias dos resultados contábeis ocorridos nos anos anteriores, prevendo os reajustes naturais no decorrer do período, de forma que todos tenham uma base de quanto se gastará com Folha de Pagamento, Terceiros, Encargos, Manutenções, Consumo, Administrativas e assim por diante.

O Síndico deve zelar para que seja cumprido o orçamento, ocorrendo fatos imprevisíveis e fora da média, consumirá valores não previstos e se o caso, deve convocar Assembleia para discutir o assunto.

 

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