Condomínio: mudanças de convenção, fachada e taxas extras

Vamos agora, em nossa série sobre condomínios, após discorrer sobre a figura do síndico e suas atribuições, falar um pouco sobre assuntos que podem surgir em uma assembléia dizem respeito a gastos ou mudanças que devem ser feitas tanto no condomínio como na sua convenção. Esses casos estão abaixo explicitados para uma melhor compreensão. Trataremos agora da mudança de fachada, mudança de convenção e das taxas extras.

V - Mudança de fachada
Entenda-se por mudar a fachada, quando ocorre uma intervenção ou alteração na parte frontal do prédio que causar desarmonia no projeto arquitetônico original.

Por exemplo, temos que: colocar rede de proteção nas sacadas (segurança acima da estética) não há alteração da fachada. A colocação de grades de proteção em tempos de insegurança, também em nada altera o delineamento projetado pelo arquiteto. A instalação de aparelhos de ar condicionado também em nada altera a fachada, eis que o conforto térmico do morador, que viabiliza seu bem estar e desfrute do imóvel, está acima da discussão sobre linhas arquitetônicas.

No caso de envidraçamento de sacadas, temos que a instalação de vidros transparentes e devidamente padronizados pela Assembleia, não alteram as linhas traçadas pelo Arquiteto, mantendo-se incólume as linhas construtivas lançadas pelo Autor.

Notem que, em todos os casos acima, as linhas e desenhos da obra não são alterados, ou seja, as janelas, sacadas, portas, cores e outros são mantidos integralmente. O fato de acrescentar, telas de proteção, grades de proteção, ar condicionado ou envidraçamento de sacadas, em nada alteraram o delineamento efetivado pelo Arquiteto.

No caso de pintura, alguns prédios após muitos anos têm sua tonalidade alterada pelo tempo e o tipo e tom da tinta original já não mais existe. Nesta situação deve-se manter o mais próximo possível a tonalidade original. Não é possível uma fachada marrom, ser pintada de azul e assim por diante.

VI – Mudança de convenção
Pela legislação para mudar a Convenção bastam 2/3 dos condôminos assim concordar. Porém não é tão simples. Quando há casais como proprietários ambos devem firmar o documento e ainda reconhecer firma. Têm que ser extraídas as Certidões de Matrículas para confirmar quem são os proprietários efetivos que firmarão o documento.

Há operadores do direito que entendem que as assinaturas devem ser colhidas num único ato e em assembleia. Divergimos, eis que a lei não veda por exemplo que os trabalhos assembleares sejam suspensos e permaneçam em aberto até final coleta de assinaturas. O que a Lei não proíbe não cabe ao intérprete fazê-lo.

Outra questão é a possibilidade de se fazer a mudança por meio de documento particular conforme Súmula do STJ (STJ Súmula nº 260 - 28/11/2001 - DJ 06.02.2002 Convenção de Condomínio Aprovada - Relações entre os Condôminos – Eficácia -     A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.). Nessa hipótese a Convenção e suas alterações se aplicam somente aos Condôminos. Para ser oponível contra terceiros e órgãos públicos e privados (Bancos) é necessário o registro da referida modificação, daí a exigências das assinaturas serem correlatas com a titularidade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóvel, além do reconhecimento de todas as assinaturas de todos os proprietários dos imóveis.

VII – Taxas Extras
As taxas Extras, diferentemente das Taxas Ordinárias ( nome correto Contribuição do Rateio das Despesas), tem como função, bancar custos que não estão inseridos dentro do Contesto das Taxas Ordinárias. As Ordinárias são relacionadas às despesas com Consumo : Água, Energia, Telefone, Gás, Internet. Manutenção – Piscinas, Elevadores, Motores, Alvenarias e Pinturas, reparos em geral. Pessoal – Funcionários, Prestadores de Serviços Terceirizados, Encargos e Outros.

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