Condomínio: Manual para o dia a dia do síndico

Os temas abaixo transcritos foram vividos pelo Autor durante décadas de atuação, tanto como Síndico ou como Advogado na área Condominial. Não tem a pretensão de ser a última verdade sobre as orientações descritas, mas orientar o básico do direito condominial aos interessados.

Muitas demandas judiciais que participou constatou que os Ilustres Juízes têm dificuldades em tratar dos temas relacionados, concluindo que a melhor decisão do Judiciário é aquele que considera o interesse da coletividade, o melhor para a massa condominial e que a aplicação positivista das normas pode prejudicar o principal interessado nas ações – O próprio Condomínio.

Ainda se baseia a presente obra, que a Lei 4.591/64 permanece em vigor quanto aos artigos que não foram derrogados pelo Código Civil, eis que a referida Lei traz muitos detalhes sobre a convivência condominial e o novo Código Civil está pobre quanto a diversos temas.

Importante interpretar as normas condominiais sem o rigor dos Positivistas e sem as artimanhas dos Jusnaturalistas. “comerás o pão com o suor de teu rosto” (Genesis), não significava que Adão deveria passar a fatia de pão no rosto antes de degustar.

Assim, a interpretação das Leis, das Convenções devem ocorrer de forma Sistêmica, sempre visando o benefício da Massa Condominial e não interesses de “A” ou de “B”.

Damos início assim a uma série de artigos sobre esse assunto, abordando desde o conceito de condomínio, passando pelas assembléias, síndico, prestação de contas e etc.

I - Da diferença entre condomínio e associação de moradores

As Associações são criadas para zelar por áreas denominadas “Loteamentos Fechados”, os quais não foram projetados e aprovados em sua essência como Condomínios.

As Associações são fundadas e possuem Estatuto, sendo regidas pelo Código Civil. Sua gestão é formada por cargos de Diretoria, Presidência e demais previstos.

Os Condomínios possuem Incorporação averbada perante o Cartório de Registro de Imóveis e as suas Convenções nos termos da lei 4.591/64 e do Código Civil de 2003.Sua gestão é formada pelo Síndico, Sub-Síndico e Membros do Conselho.

Efetivamente a legislação no caso das Associações não obriga seus associados, diferentemente dos Condomínios, porém, no caso das contribuições para aqueles que renunciam ao direito de manter-se associados sempre caberá a contribuição para a mantença das despesas ordinárias, conforme reiteradas decisões dos Tribunais, eis que prevalece o princípio do não enriquecimento sem causa.

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