Condomínio: Assembléias ordinárias e extraordinárias

Dando continuidade à nossa série sobre condomínios (leia aqui a introdução), vamos hoje tratar das assembléias: como convocar, como conduzir, pauta, quorum, presidência dos trabalhos e votação.
 

II - Das Assembléias

Quem Convoca
Geralmente as Assembleias são convocadas pelo Síndico. Caso não o faça, podem ser convocadas por um quarto dos Condôminos. Esse segundo caso geralmente ocorre para destituição do próprio Síndico ou temas que a maioria quer debater, mas o Síndico não se interessa por convocar.

Da Simplicidade dos Atos
As Assembleias apesar de atos formais, devem transcorrer dentro de um ambiente de informalidade, simplicidade, praticidade e objetividade, afinal são atos entre vizinhos que pretendem o melhor para a coletividade.

Há condôminos que comparecem, tentam e às vezes conseguem monopolizar as discussões, chamando a atenção para temas que lhe são de exclusiva intenção. Competirá ao Presidente zelar para que os debates sejam céleres.

Pauta
As pautas devem ser enxutas e objetivas, com no máximo 4 itens e as discussões devem sempre estar relacionadas aos temas convocados.

Eventualmente, havendo algum fato de extrema importância, cujo fato gerador tenha ocorrido entre a convocação e a realização dos trabalhos, mediante autorização da própria assembleia e sempre evitando causar prejuízos a terceiros, sempre objetivando o bem estar e interesse da coletividade é possível debater um tema que não tenha sido anteriormente convocado.

Na primeira assembleia do ano, à qual se denominará Ordinária, devem debater o orçamento para o ano, analisar as contas do exercício findo, e eventualmente eleger síndico e membros do Conselho.

As demais assembleias devem ser denominadas de Extraordinárias, eis que os temas serão outros além dos acima elencados.

Outra exceção conhecida, é a prevista no Código Civil, onde o legislador ( art. 1349 do CC) observou que nas assembleias convocadas para apresentação e contratação de administradora, poderá a assembleia destituir o Síndico mediante a votação de metade mais um dos presentes.

Ordem de Chamadas
Os doutores que preparam as convenções de Condomínio, contratados por construtoras cometem muitos absurdos. As convenções que exigem na maioria dos casos que na primeira chamada estejam presentes 2/3 da totalidade das unidades, para depois de meia hora, ou uma hora, com qualquer número de presentes. As Convenções mais modernas trazem chamada única, o que facilita a vida de todos.

Quorum
Os assuntos podem ser decididos por maioria absoluta ( metade mais um dos votos dos presentes). Alguns temas, quando há várias possibilidades, são decididos por maioria simples ( dentre três ou mais possibilidades a que obtiver mais votos). Alguns temas são obrigatórios a maioria qualificada, tal como benfeitorias ( dois terços dos presentes).

Há temas que insistem em exigir unanimidade. O substantivo unanimidade deve ser interpretado como acima da maioria qualificada, eis que impossível obter 100%. Há imóveis aguardando inventário. Há proprietários doentes que não podem participar, viajando e assim por diante.

Geralmente exige-se tal quorum para mudança de Fachada (a qual trataremos em outro artigo), que é uma outra confusão de interpretação que abarrota o Judiciário.

Presidência dos Trabalhos
Buscam alguns, candidatando-se à presidência dos Trabalhos, ter a ampla e gigante possibilidade de “deitar” falação. Fazer com que suas teses prevaleçam em detrimento dos demais e assim por diante. Isso deve ser evitado a qualquer custo. O Presidente deve ter o ânimo de tornar viável a assembleia, sem ideias ou assuntos pré-combinados. Enfim, o Presidente deve estar isento de conceitos, apenas presidir.

Os condôminos terão sempre a oportunidade de falar sobre os temas da assembleia.

Compete ao Presidente fazer com que se cumpra a pauta; analisar com os presentes a possibilidade de ingressar novo item na pauta; permitir a inscrição de questões de ordem; fazer com que os debates sejam respeitosos e caso contrário fazer constar da ata eventuais impropérios e ou acusações feitas a quem quer que seja. O presidente deve cuidar para que conste mesmo que de forma resumida os debates e decisões. Apurar os votos com cautela e em caso de dúvida, se o caso, apurar voto a voto conforme relação de presentes. Após, providenciar para que a ata seja devidamente registrada e distribuída, ou se torne acessível a quem a pretender.

Praticamente 100% das Convenções prevêm que compete a um condômino presidir os trabalhos. Evidente, não poderia prever que compete a um padeiro, vizinho ou dentista. Nada obstante, a Assembleia tem o poder de revestir quem achar conveniente e prático para presidir os trabalhos. Se uma Assembleia pode eleger qualquer pessoa como Síndico (inclusive não condômino), evidente que pode Ela eleger quem achar conveniente, condômino ou não. Há vedações expressas que têm que ser respeitadas, exemplo do impedimento do Síndico, membros do conselho e assim por diante. Como advogado, presido anualmente dezenas de Assembleias, usando de toda a expertise adquirida, para facilitar os trabalhos e orientar os presentes de forma isenta a atingir os objetivos da convocação.

Da votação
Os votos deverão ser apurados de forma transparente e não pode haver dúvidas. Somente podem votar um representante de cada unidade. Os devedores não podem votar nas assembleias nos termos do art.1335 III  do Código Civil.

A Assembleia deve decidir se os votos são abertos (por aclamação) ou secretos (quando usar-se-ão cédulas).

 

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